domingo, 5 de noviembre de 2017

BOOM DEL USADO


Empresarios del sector inmobiliario analizan el segmento de unidades usadas: qué compra y cómo elige el inversor argentino, cual es el impacto de los créditos hipotecarios y qué expectativas tienen para 2018?


Para Marcelo Di Mitrio, socio de Di Mitrio Inmobiliaria en la actualidad encontramos a un inversor inmobiliario más racional y cauto, que se toma más tiempo a la hora de decidir, mientras que para Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, cuando el inversor elige dónde comprar tiene en cuenta variables como: zona, accesos, crédito, etc.-
Tomás Seeber, director de RG Montes Real Estate, coincide en que "la zona sigue siendo lo más importante. 
Nuestros clientes buscan mantener el barrio en donde han vivido toda la vida y donde se mueve su núcleo familiar".
Asimismo, Seeber y Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios concuerdan en que el comprador argentino es conservador y según Seeber "busca zonas consolidadas que le aseguren mantener el valor de
su inversión a lo largo del tiempo".
Asimismo, Altgelt agrega que: "estudian los distintos tipos de crédito que hay en el mercado y eligen el mejor para sus necesidades'' y explica que el inversor argentino busca departamentos de fácil alquiler, con buenos accesos
y bajas expensas, pero "cuando elige para uso propio -su primera vivienda o ampliarse-, es cuando el crédito juega un papel importante". 
Por su parte, Mariano Oppel, director de la inmobiliaria homónima, afirma que el comprador generalmente "prioriza la tranquilidad y seguridad que los ladrillos ofrecen''.
''La inclusión del crédito hipotecario, ausente por décadas de modo masivo, está permitiendo a muchas familias abandonar su condición de 'locatarios' para pasar a ser 'propietarios' y a muchas otras, lograr el objetivo de pasar de un departamento a otro de mayor superficie, o bien, a un PH o una casa'' expresa Di Mitrio.
Para Migliorisi, "esto recién empieza'' y según el empresario, las políticas del Gobierno van dirigidas a la universalidad de acceso a la vivienda a través de, entre otras herramientas, los créditos hipotecarios, según expresó y agregó: ''personas que antes estaban excluidas de ser propietarias porque el crédito era una cuestión casi imposible, hoy pueden ser
propietarios, en esta etapa denominada 'la revolución de la vivienda' ''.

En cuanto al público, para el director de RG Montes, los nuevos consumidores "son bastante sofisticados, conocen lo que quieren y pretenden un servicio eficiente y rápido. 
El desafío con estos clientes es de tiempos y de riesgos". Asimismo, el directivo expresó: ''el crédito trajo mucha demanda, pero también desafíos, principalmente por el tiempo que demoran las operaciones; lo que genera cierta incertidumbre. 
Entiendo que a medida que se aceite el mecanismo, se acorten los plazos, y las operaciones sin crédito pasen a ser la excepción a la regla, las posiciones se van a acercar y todo va a fluir de una mejor manera''.
Mientras tanto, Oppel coincide en que la operatoria todavía está muy lenta y que esto a veces puede terminar frustrando la operación. "Hay un nuevo tipo de comprador que gracias al crédito está pudiendo hacer lo que hasta ahora resultaba imposible", agrega.

En relación con el monto promedio de las operaciones, para Di Mitrio y Migliorisi la mayor cantidad se encuentra entre los US$ 70.000 y US$ 200.000. 
 En cambio, según Altgelt "los departamentos que más se mueven son los de hasta US$ 120.000". 
En el caso de RG Montes, Seeber afirma que la media de las transacciones es de US$ 300.000 y en referencia a las que se realizan con crédito "están entre US$ 150.000 y US$ 200.000 aunque hemos hecho operaciones con crédito en valores superiores a los 500 mil dólares''
y agregó: "hoy la vedette del mercado es el usado de 2 y 3 ambientes que concentra el 70% de la demanda crediticia".
Mientras tanto, Altgelt afirma que los compradores "le dan importancia a tener cochera y que sean unidades entre 100 y 120 m2" y desde el punto de vista de Oppel: "Se nota una impresionante demanda en departamentos de 1 y 2 ambientes que tienen entre 30 y 55 m2 y que se venden a un valor entre US$ 90.000 y US$ 190.000".

Tanto Migliorisi como Di Mitrio señalan que la clase de unidades usadas más vendidas son las residenciales y éste último afirma que: ''para nosotros, en materia de unidades usadas, estamos en torno a 60 / 40 a lo largo del 2017 y
por cada 10 compraventas cerradas, 6 de ellas han requerido de la operatoria hipotecaria y 4 no''.
Por su parte, Migliorisi destacó que ''el 2017 ha sido un año de plena recuperación y consolidación del mercado y eso marca una tendencia en otras actividades. 
Si a uno le va bien en la mayoría de los casos piensa en
mudarse o invertir'' concluyó.

En relación a las modalidades de pago más utilizadas, en lo que va del segundo semestre de 2017 el mayor porcentaje fue con crédito hipotecario.
"Por cada 10 compraventas cerradas 6 de ellas han requerido de la operatoria hipotecaria y 4 no", comenta Di Mitrio. "En el primer semestre el 70% de las operaciones se hicieron sin crédito y el 30% con", explica Seeber. Para
Altgelt "hoy es un 70% el que compra con crédito".

En general, el balance de 2017 es positivo y coinciden en que se trata de un año de recuperación y consolidación del mercado inmobiliario. "Se verifica un aumento en la cantidad de las compraventas al tiempo que se advierte una mayor participación del crédito hipotecario. 
Por otro lado, se consolidaron las UVAs: del total de créditos hipotecarios entregados a lo largo del mes de septiembre, el 86% adoptó dicha modalidad", explica Di Mitrio. 
Frente a este contexto, el broker opina que el 2018 tendrá un nivel de actividad en aumento, mayor participación de la operatoria crediticia y un contexto de precios crecientes en dólares.

"Nos espera un futuro sin precedentes. Consolidación del mercado interno y por primera vez en muchas décadas un fuerte crecimiento de la inversión extranjera en inmuebles", asegura Migliorisi. "Si el panorama político termina de consolidarse, la inflación logra bajar y el gobierno encara las
reformas postergadas, creo que será un año mucho mejor que el 2017", afirma Seeber. Para Altgelt, los créditos hipotecarios fueron los que activaron el mercado del usado y agrega: "Todo indica que el 2018 continuará la misma
senda". 
 "Desde el lado de la oferta, habrá mayores desarrollos y muchas propiedades que estaban en alquiler se irán volcando a la venta; por el otro lado, seguirá la presión de la fuerte demanda insatisfecha", dice Oppel.

Con respecto a los créditos hipotecarios se augura un buen futuro.
"Considero que su ritmo continuará siendo ascendente, aunque a una tasa de crecimiento que dejará de ser exponencial", comenta Di Mitrio. Para finalizar, Migliorisi estima que el mercado estará mucho mejor y espera que
haya mayor rapidez en el otorgamiento de los créditos hipotecarios

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